La jurisprudencia de nuestros tribunales ha venido manteniendo desde hace tiempo una doctrina según la cual, cuando en una relación arrendaticia concurren cuestiones que sí pueden revestir cierta complejidad y van más allá del puro vínculo locativo, se produce un “desbordamiento” de los cauces procesales, lo que hace que este procedimiento sumario deje de ser el adecuado para resolver esta disputa compleja en las acciones de desahucio por falta de pago de rentas.
En este sentido, la SAP de Barcelona de 22 de mayo de 2010 (EDJ 2010/124786) entiende que el concepto de complejidad “surge de la propia naturaleza de las relaciones controvertidas”, y que la determinación entre “complejidad” y “no complejidad” no es una cuestión sencilla, y para la que habrá de ponderarse si “se rebasan los aspectos contractuales” que son estrictamente propios de una relación arrendaticia. Serán cuestiones complejas aquellas que “hagan tremendamente dificultosa o imposible la apreciación de la finalidad y trascendencia” de las relaciones negociales (SAP de La Coruña, sección 3, de 9 de septiembre de 2009 –ROJ: SAP C 2482/2009–).
Algunos ejemplos que la jurisprudencia ha entendido que pueden operar como cuestiones complejas son la falta de determinadas obras de envergadura a que se ha comprometido el arrendador (SAP de Palma de Mallorca, civil, sección 3, de 14 de julio de 2008 –ROJ: SAP IB 906/2008) o el incumplimiento de las manifestaciones de que un local cumplía todos los requisitos de la normativa urbanística, lo que produce que la Corporación Local impida al arrendatario emplear el inmueble para la actividad comercial para la que fue arrendado (SAP de Madrid, civil, sección 10, de 5 de febrero de 2010 –ROJ: SAP M 1259/2010).
No cabría excepcionar como cuestiones complejas, sin embargo, desperfectos sencillos en un arrendamiento para uso de vivienda, como goteras o falta de pintado de las paredes (SAP de La Rioja 133/2018, de 25 de abril) o no haber pagado el arrendador el IBI (STS 295/2013, de 22 de abril).
En definitiva, no existe un criterio definitivo o una “prueba de carbón” que nos sirva para determinar automática y categóricamente cuándo una cuestión reviste tal complejidad que hace inoperante los cauces de la tutela sumaria, sino que deberemos hacer un análisis caso a caso, dependiendo de la situación concreta a la que nos enfrentemos en toda relación locaticia.
Por todo ello y a modo de conclusión, el juzgador deberá valorar en cada caso los antecedentes del supuesto, y si entiende que la falta de pago de rentas en un contrato de arrendamiento trae causa en motivos que trasciendan del estricto ámbito de la relación locativa, dictaminará que concurren causas complejas, que no pueden tratarse en los procesos sumarios sin lesionar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el art. 24 de la Constitución, y deberá redirigir a las partes al procedimiento declarativo oportuno, que no está sujeto a las inmensas limitaciones de los procesos sumarios, y que permitirá, por consiguiente, que los litigantes puedan alegar y desarrollar estas cuestiones complejas con todas las garantías procesales de la tutela plenaria.
Cuando cualquier abogado que ejerce ante los tribunales y se enfrenta ante cualquier litigio, siempre agradece que los contratos origen de las posibles discrepancias entre las partes sean claros y poco interpretables para la defensa de los intereses de su cliente. Más aún en este caso si representamos los intereses de un arrendador/propietario, al que por cualquier razón el arrendatario no le está abonando el importe de la renta y se ve en la necesidad de tener que interponer contra el arrendatario una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta.
Por tanto y en términos generales, podemos afirmar que cuanto más exhaustivo y sofisticado sea el clausulado de un contrato de arrendamiento en que se documenta la relación litigiosa, tanto mayor será la posibilidad de que esta vaya más allá de un mero contenido locativo, y por tanto que el arrendatario pueda oponer dentro del procedimiento de desahucio, con más o menor éxito, la existencia de una causa compleja. Por ello, estas causas complejas difícilmente deberían encontrarse presentes en el clausulado de los contratos de arrendamiento de vivienda, caracterizados por una “singular simplicidad”, por emplear la terminología de la Exposición de Motivos de la LEC; y serán más frecuentes su complejidad – que también habría que intentar evitar – en los contratos de arrendamiento de local de negocio en los que concurran circunstancias que pueden escapar de la estricta órbita del vínculo locativo (manifestaciones sobre licencias urbanísticas o medioambientales, vinculaciones societarias entre las partes, etc.).