Los sectores que sin duda han venido experimentado en mayor medida las consecuencias económicas de la pandemia del COVID-19 en España son los de la hostelería y el «retail», a raíz de las distintas restricciones impuestas por las autoridades sanitarias estatales y autonómicas en forma de limitaciones de aforos, fijación de horarios de cierres o, directamente, prohibiciones de apertura.
El desplome de la facturación de estos sectores ha traído consigo que muchos empresarios asistan impotentes a la imposibilidad de hacer frente a las rentas de alquiler de los locales donde desempeñan sus actividades, lo que, a su vez, en aquellos supuestos en que las partes han sido incapaces de alcanzar una solución de común acuerdo, ha propiciado un aumento considerable en la interposición de demandas por parte de propietarios arrendadores frente a sus inquilinos morosos, instando el desahucio por impago y la reclamación de las rentas debidas.
En líneas muy generales, la conocida como cláusula «rebus sic stantibus» puede sintetizarse como una excepción al principio general de «pacta sunt servanda» y a la noción de que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, de tal forma que en aquellas relaciones contractuales en las que sobrevenga una circunstancia de fuerza mayor que en ningún caso podría haber sido prevista razonablemente por las partes, ello puede llegar a justificar una relajación o, incluso, la cancelación de alguna de las obligaciones dimanantes del contrato.
A lo largo de los últimos meses se han dictado varias resoluciones judiciales, principalmente autos de medidas cautelares[1], que, con fundamento en esta cláusula «rebus», han modulado las obligaciones de los arrendatarios y declarado la procedencia de aplicar descuentos en los importes de las rentas durante los meses de vigencia de las restricciones sanitaras.
Sin pretender entrar en un análisis de esta incipiente corriente jurisprudencial, lo que desbordaría el propósito de este artículo, cuyo enfoque es meramente procesal y no sustantivo, cabe preguntarse cuál sería el cauce necesario para que un arrendatario en apuros económicos pueda pretender la aplicación de la cláusula «rebus».
¿Debería instrumentalizarse necesariamente en un proceso declarativo plenario donde el arrendador demande a su inquilino reclamando una reducción del contrato o sería posible hacer valer esta posición en un proceso de desahucio?
Veámoslo.
Notificada una demanda de desahucio, para la aplicación de la cláusula rebus para la reducción de las rentas no bastaría una mera alegación en el escrito de oposición, cuyos motivos están estrictamente tasados en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sino que necesariamente debería articularse a través de una reconvención a continuación de la propia contestación, lo que prima facie suscita algunas cuestiones.
Ante todo, no debemos perder de vista que a tenor del artículo 447.2 de la LEC, las sentencias “que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca” no tienen fuerza de cosa juzgada, toda vez que su ámbito de cognición es limitado y se reduce a otorgar una tutela sumaria para que el propietario pueda recuperar su finca del inquilino que ha perdido su justo título para ocuparla.
Esto nos lleva a pensar que, a la vista de que el artículo 438.2 de la LEC excluye claramente la posibilidad de reconvenir en los juicios verbales que “deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada”, como es el caso de los juicios de desahucio, no cabría la pretensión de reducción de la renta por ministerio de la cláusula «rebus sic stantibus» invocada por vía de una reconvención.
Ahora bien, es igualmente cierto que una demanda de desahucio puede no limitarse exclusivamente a pretender el desalojo del inquilino, sino también al pago de las rentas debidas y las que sigan devengándose hasta el lanzamiento.
La posibilidad de acumular ambas acciones en una misma demanda no solamente viene expresamente contemplada en la regla 3ª del artículo 437.4 y el artículo 440.3 de la LEC, sino que además es la práctica habitual en este tipo de litigios, donde razones evidentes de tiempo y economía procesal hacen inexplicable que el arrendatario únicamente inste el desahucio de su inquilino y difiera al futuro la reclamación de las rentas.
Pues bien, a diferencia de las acciones de desahucio, para las que el citado artículo 447.2 de la LEC configura una mera tutela sumaria, en lo que a la reclamación de las rentas se refiere está claro que sí nos encontraremos ante un juicio de cognición plena[2].
Por ello, a estos supuestos en los que a la demanda de desahucio se acumule la reclamación de rentas no resulta de aplicación la previsión de dicho precepto, ya que la sentencia que ponga fin al litigio sí tendrá efectos de cosa juzgada (al menos, parcialmente, en lo que exceda de la pretensión de lanzamiento), por lo que sí sería admisible plantear una demanda reconvencional, deduciendo una pretensión declarativa de supresión de las rentas debidas por la cláusula «rebus» y, de este modo, enervar el desahucio.
Si nos hallamos ante una demanda donde únicamente se pretenda el desahucio por falta de pago de rentas, con unos motivos de oposición muy concretos y tasados, difícilmente podremos alegar la concurrencia de la cláusula «rebus».
Por el contrario, si a esa demanda se acumula la reclamación de las rentas impagadas, será posible plantear una demanda reconvencional, con unos medios de defensa mucho más amplios, y pretender la aplicación de la cláusula para dejar sin efecto las rentas reclamadas y, por consiguiente, enervar el desahucio.
[1] Por ejemplo, Auto del Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid 447/2020, de 25 de septiembre; Auto del Juzgado de Primera Instancia núm. 74 de Madrid 299/2020, de 13 de agosto y Auto del Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Madrid 305/2021, de 23 de marzo.
[2] Así lo ha confirmado la sentencia de la Audiencia Provincial de Gerona (Sección 1ª) 399/2019, de 4 de mayo.
Publicado en: Confilegal