Antecedentes normativos y regulación actual
Las cláusulas de vencimiento anticipado en sede hipotecaria vienen reguladas en el art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“LEC”), que en su redacción original las preveía expresamente sin limitación alguna, aunque esta situación cambió radicalmente a raíz del grave contexto de crisis económica que España sufrió a partir del año 2008. En efecto, durante estos años se dieron numerosas situaciones traumáticas de personas y familias que, al dejar de pagar una única cuota mensual, eran desahuciadas de sus hogares.
La gravedad de esta situación y las presiones sociales llevaron al legislador a promulgar la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social que, entre otras cuestiones, modificó el art. 693.2 LEC para establecer un plazo mínimo de tres cuotas mensuales que el deudor debía incumplir para que el acreedor pudiese dar por resuelto el contrato y reclamar el capital e intereses pendientes o instar la ejecución hipotecaria.
Posteriormente, la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (“LCCI”) volvió a modificar esta previsión, previendo que para que pudiese operar el vencimiento anticipado de los préstamos o créditos concluidos por personas físicas y garantizados mediante hipoteca sobre viviendas o cuya finalidad fuera la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, habría de estarse al art. 24 de la propia LCCI.
Este art. 24 LCCI dispone que únicamente se producirá el vencimiento anticipado cuando (i) el deudor hipotecante se halle en mora, (ii) sea expresamente advertido por el prestamista, y (iii) que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalga, al menos, al impago de doce mensualidades si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, o de quince mensualidades si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
Jurisprudencia sobre el carácter abusivo de las cláusulas de vencimiento anticipado
Con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, nuestros juzgados declararon la nulidad por abusivas de múltiples cláusulas de vencimiento anticipado, en la medida en que generaban graves desequilibrios entre prestamista y prestatario y situaciones de marcadísima desproporcionalidad. Tanto el TJUE como el TS tuvieron ocasiones de declarar (entre otras, en la STJUE de 14 de marzo de 2013 y en la STS de 23 de diciembre de 2015) que para evaluar la posible naturaleza abusiva habría que estar al caso concreto, pero entendieron que, con carácter general, un único impago no debería bastar para justificar la resolución inmediata del contrato.
Nuestro ordenamiento no prevé expresamente cómo habrá de integrarse el resto del contrato en el caso de que se declare la nulidad una de estas cláusulas, o, dicho en otros términos, si no se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado de un contrato por resultar nula, ¿a qué deberemos estar?
En este sentido, el TS elevó una cuestión prejudicial al TJUE, lo que, en la práctica, dejó en suspenso numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria hasta que la jurisprudencia europea tuviese ocasión de pronunciarse al respecto. Finalmente, el TJUE resolvió en su Sentencia de 26 de marzo de 2019 que, en términos generales, vino a establecer que declarada por abusiva la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado, el juzgador debe poner remedio al “vacío” ocasionado “supliéndolo” con la regulación del Derecho nacional siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.
El TS hizo propia esta doctrina en su Sentencia de 11 de septiembre de 2019, de tal suerte que cuando se declare la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, será de aplicación supletoria nuestro ordenamiento interno, a saber, el art. 693.2 LEC.
El actual art. 24 LCCI, ciertamente, contiene unas previsiones en materia de vencimiento anticipado para los deudores hipotecarios morosos, con unos plazos mínimos amplios y generosos, por lo que este remedio arbitrado por el TJUE para paliar los efectos de la nulidad de estas cláusulas se antoja equilibrado y razonable.
Alcance de la normativa en materia de consumidores y usuarios
Como apunte final debemos recordar que únicamente puede predicarse la nulidad de una cláusula por resultar abusiva en aquellos contratos en los que intervengan consumidores o usuarios.
Esto supone, en nuestra opinión, que la naturaleza protectora y tuitiva de la regulación en materia de cláusulas de vencimiento anticipado únicamente será de aplicación en el ámbito estrictamente definido en el art. 693.2 LEC. Cuando el deudor hipotecario no sea persona física o la hipoteca no se constituya sobre un bien inmueble destinado a vivienda habitual, las partes estarán en disposición de estipular el alcance del vencimiento anticipado que estimen conveniente, sin las limitaciones a la autonomía de la voluntad que se imponen a los prestamistas cuando contratan con consumidores y usuarios.