El progreso tecnológico ha dejado una huella muy significativa en prácticamente todos los sectores económicos, y el ámbito de la vivienda no ha escapado a su influencia. En el contexto de las soluciones habitacionales de corta estancia, el «co-living» ha surgido como una respuesta innovadora a las cambiantes necesidades de la sociedad contemporánea. En esta nota, se llevará a cabo un breve análisis de la regulación actual del «co-living» en España.
El «co-living» se incluye en el amplio espectro de soluciones habitacionales de corta estancia y representa una alternativa a las estructuras de alquiler tradicionales. En un momento en que los precios por metro cuadrado alcanzan cotas prohibitivas, y la oferta de viviendas de calidad se muestra limitada, el «co-living» ha experimentado un crecimiento exponencial en los últimos años. Durante el año 2022, la inversión en esta modalidad se triplicó, superando los 700 millones de euros. Las ciudades de Madrid y Barcelona se han convertido en epicentros de esta tendencia en crecimiento.
Pero ¿en qué consiste exactamente el «co-living»? Se trata de una modalidad habitacional en la cual se cede el uso y disfrute de un espacio privado, una habitación, con el derecho de compartir espacios comunes como la cocina, el salón y el comedor, a cambio de una contraprestación económica. Esta contraprestación a menudo incluye servicios adicionales, como limpieza, restauración o seguridad, aunque también puede limitarse a un simple arrendamiento de espacio. El espacio puede ser cedido directamente por el propietario o por un arrendatario que alquila la vivienda completa, realizando habitualmente en ellas mejoras para proporcionar un entorno óptimo.
Desde una perspectiva jurídica, el «co-living» plantea desafíos significativos debido a la falta de regulación específica en las leyes vigentes. Una de las cuestiones más controvertidas es la búsqueda de la modalidad contractual más apropiada para este tipo de alojamientos y, en consecuencia, la legislación aplicable al contrato.
La legislación existente en materia de arrendamientos, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, no contempla expresamente una modalidad de alquiler tan contemporánea como el «co-living», así como tampoco el arrendamiento parcial de vivienda. Existe cierto consenso entre las Audiencias Provinciales en rechazar la aplicación de esta ley a este tipo de alojamiento debido, entre otras razones, a que el arrendamiento de una sola habitación, aunque con derecho de uso compartido de otros elementos comunes, no cumple con el requisito de habitabilidad que establece el artículo 2.1 de la LAU.
Este rechazo se ajusta a la naturaleza del «co-living», que sería prácticamente inviable en caso de aplicar la LAU debido al régimen sobreprotector del arrendatario. Esta regulación está diseñada para arrendamientos de vivienda con una vocación, generalmente, de estabilidad y larga duración, pero resultaría impeditiva para otros modelos como el «co-living», característicos por una mayor rotación entre los arrendatarios que, por lo general, acuden a este tipo de soluciones con carácter temporal.
Como resultado, estos acuerdos se rigen principalmente por la voluntad de las partes involucradas y por las disposiciones generales del Código Civil de 1889. Esta confluencia de legislación antigua con un modelo de negocio moderno plantea lagunas e incertidumbres que requieren soluciones adaptadas a las circunstancias.
Algunos autores han sugerido que el «co-living» podría articularse a través del contrato de hospedaje, sobre todo en aquellos casos en que el arrendador no se limite a poner a disposición del arrendatario la habitación, sino que preste, a su vez, una serie de servicios accesorios. Aunque es una modalidad contractual que, por su naturaleza combinada, parece adaptarse a las necesidades del «co-living», porque presenta elementos del arrendamiento de cosas, del arrendamiento de servicios, de obra y de depósito, según ha sido definido por el Tribunal Supremo; hay que ser cauteloso a la hora de aplicar este tipo de contratos para evitar caer bajo el ámbito de las viviendas turísticas o, incluso, de los alojamientos hoteleros, con las implicaciones fiscales y regulatorias asociadas.
Con el objetivo de evitar dicha regulación, algunos promotores de este tipo de negocio optan por estructuras de diversa índole, por ejemplo, las que implican dos entidades separadas. Una sociedad ofrece, a través de contratos civiles, la prestación residencial, mientras que otra entidad, teóricamente independiente, brinda servicios accesorios. Esta división permite no caer de pleno en la regulación turística y sus consecuencias fiscales y regulatorias, al tiempo que mantiene una mayor flexibilidad en la operación del «co-living».
Este marco jurídico, aún muy primitivo, y el hecho de que el legislador no haya intervenido para regular este tipo de soluciones habitacionales, genera una inseguridad jurídica nada deseable en un sector económico en auge. Por ello, es conveniente realizar un análisis caso por caso para determinar con mayor certeza el régimen jurídico aplicable.
Desde el punto de vista del Derecho público, la regulación del «co-living» se encuentra en constante desarrollo. El Ayuntamiento de Barcelona ha sido pionero en la toma de medidas para abordar esta modalidad de alojamiento. Por otro lado, la Comunidad de Madrid ha publicado en el BOCM con fecha 14 de noviembre de 2023 el acuerdo del Consejo de Gobierno por el cual se modifica el PGOU de Madrid de 1997. Esta modificación, entre otras muchas cuestiones, introduce una nueva categoría de viviendas de clase residencial, específicamente diseñada para el «co-living por los usos destino del espacio, denominadas «viviendas de residencia compartida». Esta nueva categoría de viviendas pretende proporcionar una regulación más adecuada y específica para este concepto emergente.
En conclusión, el «co-living» representa una solución innovadora a los desafíos actuales del mercado de viviendas en España. A medida que esta tendencia continúa ganando terreno en el mercado inmobiliario, es esencial que los legisladores, propietarios y arrendatarios trabajen en conjunto para definir una regulación clara que equilibre los intereses de todas las partes involucradas y fomente un crecimiento sostenible en esta industria en constante evolución. La adaptación de la legislación a las realidades cambiantes del mercado es fundamental para garantizar un futuro sólido y seguro para el mercado inmobiliario en España. La introducción de una nueva categoría de viviendas residenciales en la Comunidad de Madrid representa un paso positivo hacia la regulación adecuada del “co-living”.