Los artículos 25 y 31 de la vigente Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la “LAU”) reconocen a los arrendatarios un derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda o local de negocio arrendados. Se trata de un aspecto importante a tener en cuenta en las operaciones de compraventa de fincas urbanas arrendadas ya que la LAU establece que, para poder inscribir dichas operaciones en el Registro de la Propiedad, deberá justificarse que se han efectuado las notificaciones necesarias para que los arrendatarios puedan ejercitar sus derechos de adquisición preferente. En la práctica estas notificaciones pueden representar complicaciones o demoras indeseadas para las operaciones de compraventa de inmuebles arrendados.
Las notificaciones para el ejercicio del derecho de adquisición preferente del arrendatario son las siguientes:
El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique la operación.
Este derecho caducará a los 30 días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuera formalizada.
En virtud de lo dispuesto en el artículo 25.8 de la LAU se trata de un derecho renunciable De hecho, es práctica habitual que en los contratos de arrendamiento el arrendatario renuncie expresamente al derecho de adquisición preferente al tiempo de celebrarse el contrato.
En este supuesto, la LAU establece la obligación del arrendador de comunicar al arrendatario su intención de vender la finca arrendada con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Esta cuestión ha sido resuelta en las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (la “DGRN”), de 11 de enero y 11 de julio de 2016, y 4 de julio de 2018. La DGRN ha determinado que dichas notificaciones solo tienen sentido y son exigibles cuando el arrendatario tenga un derecho de adquisición preferente. En resumen, las conclusiones de la DGRN son las siguientes:
Entre otras modificaciones, el Real Decreto-Ley 7/2019, de medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, que entró en vigor el pasado 6 de marzo de 2019, ha suprimido la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que produzcan efectos respecto de terceros.
Es cierto que el artículo 25 de la LAU al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario no exigía expresamente la inscripción registral del contrato de arrendamiento para que pueda oponerse al adquirente. Pero esta novedad legislativa viene a reforzar la posición del arrendatario que supuestamente es la parte más débil del contrato de arrendamiento, de forma que la no inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad no perjudica al arrendatario. Así pues, a raíz de esta modificación podría deducirse que el arrendatario podrá oponer su derecho de adquisición preferente incluso frente al tercero adquirente que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, a pesar de no haber inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, el Real Decreto-Ley 7/209, abre la posibilidad de otorgar los derechos de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble, a favor del órgano que designe la Administración pública competente en materia de vivienda, para los siguientes casos:
Da la impresión de que el objetivo de esta modificación es poner algún tipo de limitación a las ventas de inmuebles a los denominados “fondos buitre” que han acaparado las compras de activos inmobiliarios en los últimos años en España. En todo caso, habrá que estar pendiente del futuro desarrollo que esta nueva disposición de la LAU pueda tener en la normativa en materia de vivienda cuya competencia corresponde a las Comunidades Autónomas.